美國樓價搶高,銀主盤已被各地主權基金買晒

美國樓價搶高博未升完

美國樓市在次按風暴後爆煲，但去年起漸見起色，今年四月美國20大城市樓價指數按年更升達12%，為七年來最大的按年升幅。經營美國物業銷售25年的美亞置業投資董事長梁健立表示，「數年前美國法院門外的銀主盤拍賣，15個人競投100間屋，現在是100個人爭15間屋，好難再買到筍盤。」

量寬後資金湧入樓市

梁健立說，佛羅里達、亞利桑那、拉斯維加斯及加州是○八至一○年間，樓價跌得最慘痛的州份，但近年的反彈力亦最強。「美、日量寬，資金都湧去買樓，英國、澳洲學生公寓好搶手，美元趨勢向上，令美元資產動起來。美國銀主盤近一、兩年已被各地主權基金買晒，盤源主要來自兩房（房利美及房地美），每次可能買3、5億美元物業。」

曾在三藩市生活、兒子現居住加州的梁健立說，去年下半年起，港人買美國物業的興趣每季遞增，100個買美樓的港人，少於10個為自住，九成人買來投資收租，最好賣的價位是8萬至15萬美元（約62萬至117萬港元），大多平價單位不做按揭，因為借貸成本高，在次按風暴後，當地銀行審批按揭極為謹慎，安排貸款費用達2至3%。至於外國人做按揭，必須經有提供Foreign Program的銀行辦理，息率較美國人高1.2至1.5個百分點，即30年定息約5至5.5%，借貸成數也只有50至60%。

美需徵收資產增值稅

對於美國要徵收資產增值稅，梁健立說，每人有3萬元免稅額，假設一對夫婦買一個價值10萬美元的物業，樓價升了50%後沽出，賺了5萬美元，二人合共有6萬元免稅額，不用交相關稅項。他說，聯邦政府稅全國劃一，外國人入息稅首3,900美元免稅，3,900至7,800美元稅率10%，7,800至3.5萬美元則為15%，州政府的稅率不高（以稅務顧問為準）。

但他提醒，在美國買銀主盤或短售屋（Short Sale）時，必須查明業權（所有債權人），確定上手業主清還債權銀行及再融資公司款項、房產稅、物業管理費等，否則新業主要承擔負債。

仲量聯行亞太區董事王美嫺亦表示，近月有關海外物業的查詢多了10至15%，「環球投資市場近月表現欠佳，在沒甚好的投資機會下，錢只得放在銀行，香港人開始『身痕』，可能由最初尋求較港元存款佳的投資機會，到買賣外幣賺到錢，又覺得唔夠，進一步考慮買『磚頭』，在海外置業的人士一般對當地貨幣有一定認識，而且本地遲婚族愈來愈多，年齡35至45歲才結婚生育，仔女入大學時都差不多要退休，倒不如把握黃金搏殺期在海外買樓，仔女將來海外升學時又可以入住。」