【加拿大都市網】最近加拿大央行公布了降息0.25%的消息，使華人矚目的房地産市場均有望再度火熱。投資房地産并不都是大老板才能做的事，一些技術移民及留學生轉成的移民，也可以用智慧和勇氣進入這個領域，還可以越做越大。記者在本專題采訪的幾位華裔移民，或是名校畢業生，或是留學北美的MBA、建築碩士，他們這些知識型人才，也做起了房地産投資。
中國大陸來的華人中有一個特有的現象，學曆高的人沒錢，有錢的人沒學曆。這與國内改革開放的時代環境有關，當時有學曆的通常會找到好工作，按部就班地在職場打拼；沒學曆的爲了尋找出路更願意下海當老板，做得好的就進入了富人階層。
也有人認爲，投資靠的是對機會的敏銳，敢作敢爲、願意嘗試新事物的精神。知識分子想得太多，容易患得患失，更喜歡搞技術、做專業人士，掙一份不錯的工資。
時代在悄然變化，新時代的老板越來越趨于高學曆，投資者也需要靠知識靠思維賺錢。本專題采訪的房地産投資者都是高學曆人士，起步時并沒有太多的資金。他們在大溫、加拿大及美國投資房地産，積累了豐富的經驗，也總結了一些教訓。且聽他們的精彩故事。
異地投資吃批零差價
杜廣平1990年到美國讀MBA，1993年來到加拿大，後來又回到美國，1997年再來到溫哥華。在美國和加拿大之間來來回回，使得他對美國和加拿大都比較熟悉。2002年開始投資房地産，之後成爲專業投資人。
2002年，杜廣平買了一個duplex作爲第一套投資房，從此一發不可收，經曆了房地産市場的高峰低谷，到現在已經12年了。他定下一個目标，每年都買至少一套，不管價格高低。他真的這樣做了，最多的一年一次買了24個公寓，一起買下再分拆賣出去。他投資房子的種類多，有獨立屋、城市屋、公寓、也有土地。地點分散，分布在加拿大兩個省，卑詩省和亞省；美國兩個州，德州和佛羅裏達。
異地投資要請物業經理
第一個投資房買在素裏，離他居住的溫哥華不太遠，自己管理，那個房子每邊上下兩套，總共住四家。當時他自己管理，嘗到了辛苦，也獲得了經驗，房子賣出去賺的錢，還讓他女兒上了私校。
其他的投資房都是異地投資，請物業經理管理。他的物業經理通常是地産經紀推薦的，從推薦的人選中，杜廣平打電話去面試，問他過去的工作經曆和管理物業的相關問題。他說，北美本地人通常不會撒謊，跟他們電話中談話，就可以對他有個基本的了解。
杜廣平通常喜歡選擇已經在管理很多房子的專職物業管理人，他們有經驗，管理房子認真。如果是兼職做的，容易被其他事務纏身，忽略房子的管理。爲了有後備，他通常在同一個城市選兩個物業管理人。一個不行，可以換另一個。他發現，物業經理對房子多的業主态度更認真，他不斷地增加房子，物業經理就很重視他這個客戶了。他說，給物業經理的管理費是按房租比例，通常是8%，
但房子多了，就有了談判能力。房子越多，管理費可以越便宜。
按他的經驗，屋主要留意出租房子的價格。物業經理爲了房子容易租出去，租客不愛搬家，通常希望低價出租。屋主要做功課了解市場行情。因爲是異地管理，杜廣平請物業經理代收租金。記者問，不擔心房租被物業經理卷走嗎？他說，與房客簽的合同講明，不收現金，隻收支票或本票，或者銀行轉賬付款給杜光平的公司。因爲房租不經過物業經理的手，就不會發生租金被拿走的情況。
“物業經理管理房子，比房東自己管更好。”他說，有些愛占便宜，又懂租屋法規的當地人租客，會跟房東玩遊戲。剛剛租下房子時，往往前兩個月是交租金的，到了第三個月開始不交租，房東起碼要多少一個半月的時間，才能走完程序把他趕走。到下一家，他再如法炮制。這樣他每三個月可以少交一個半月的房租。如果房東上告管理機構的時候赢了，房客也不會交錢，而是跑了。如果是房東自己管，房客找點理由，房東往往不會馬上去走趕他走的程序，耽誤的時間更長。物業經理則是按程序操作，每月都給不按時交租的房客發警告信（Notice），交了就繼續住，不交的馬上走法律程序，趕走壞租客的效率比較高。杜廣平在奇裏華克請的物業經理，同時管理的房子有300套，每月都發出幾十個警告信。
修理費是一個問題。零散的物業，通常是讓物業經理找人維修，費用較高。但如果規模經營，就可以自己雇人，大大節省維修費用。杜廣平與朋友在亞省投資的一個公寓樓，就請了專職的管理人員，讓他免費住一個房間，請他打掃和維修，大大節約了開支。
嘗到批零差價的甜頭
奇裏華克附近的一個小鎮Agassiz有一座45套房子的公寓，原屋主最初是整棟樓買的，用的是一個名字。後來屋主申請到每套房子可以有不同的屋主，再把房子一個個零售。在剩下24套時，2006年杜廣平和一位合夥人把房子全部買下來，拿到很好的價錢，相當于批發價。然後他就再把把房子一套一套賣出去，用18個月時間賣出去17套，還剩下7套可以視爲利潤。在賣出去前，他們把房子出租，也賺租金收入，再慢慢地等待好的價格将房子賣出。這樣操作利潤十分可觀，賺到150%的利潤。
2007年他與合夥人馬上把回籠的資金拿去亞省投資了一座公寓樓宇，準備一套一套賣出去，再操作一次賺批零差價。但不巧遇到經濟危機，房子不好賣，就出租了。曾有一段時間空置率較高，兩年後市場就正常了。他說，遇到市場不好，隻能等待時機。所以在做批零差價操作時，也要考慮風險，資金鏈不能太緊。
杜廣平說，批發轉零售可以賺批零差價及房租，也可以期望房價升值的差價。如果從買整棟房子開始操作，将整棟樓一個業主名字轉爲每一套房子不同名字再零售，賺每一個環節的錢，需要的知識多，周期也長。他通常喜歡選擇批發購買再零售，隻賺一個環節的錢。
這種操作方法也适合在開發商預售房子，要達到一定預售比例才能拿到開發的許可的時候。杜廣平說，這時候如果大量購買，可以與開發商談一個批發價。購買時通常需要與發展商達成協議，在發展商的房子賣掉一定比例後，批發購買的房子才可以出手，這樣才不會影響開發商賣房。杜廣平說，這種批發購買房子的方式，如果在大溫操作，風險比較大，因爲如果市場不好，開發商的房子賣不出去，你批發來的房子就不能出手。大溫的房租通常少于月供，還需要往裏面填錢。
從靠頭腦邁向靠資金賺錢
他認爲到美國做這種賺批零差價投資的風險比較小，月租通常可以做供房費用，還有盈餘。他在美國投資物業輕車熟路，但如果整棟購買或大量批發買進房子，還是遇到了資金瓶頸，他希望與有此想法的朋友一起投資，他負責管理。他打算做3到5年出手的項目，在美國不同城市投資。
說到美國房地産市場、加拿大房地産市場，他認爲這是個僞概念，每個城市的市場都有很大不同，全國的市場完全不一樣。他認爲應該投資在不同的城市，根據市場的高低起伏，在有的地方播種，在另外的地方收割。這樣可以抓住機會，抵銷風險。
他曾在美國讀書和工作過，對美國本來就比較熟悉。做房地産投資後，每年都到美國不同的城市考察，了解不同城市的房地産市場。他密切關注市場，尋找好的投資機會。他選房子通常找比較好的區，不會貪便宜到治安不好的區買有問題的房子。他說，白菜房是因爲市場危機，正常區的房子，跌到了很低的價格。治安不好地區便宜的房子，被他稱作垃圾房，他是不會碰的。
作爲專業人士出身的投資者，他最初用來投資的資金是從自家房子升值中再貸款（Refinance）出來的，後來買的房子多了，又趕上了市場上漲的好時候，每個房子都可以再貸款出來錢，就用于再投資。在漲得快的時候，他曾經每6個月到銀行再貸款。
談到成功投資房地産的經驗，他認爲靠的是思維。杜廣平說，人賺錢分爲三個階段，第一階段是靠手賺錢，這種方式規模受到限制；第二階段是靠腦子賺錢，規模受資金限制；第三階段靠錢賺錢，這個階段沒有規模限制了，不論是管理100萬的資金，還是1個億的資金，可以是同樣的操作。他目前處于第二個階段，正希望邁向第三個階段。他說：“有了資金，才可以操作更大的項目。”有規模的項目，在價格談判上更有優勢，還可以在管理和維修等方面降低成本，利潤将比零散的小項目更可觀。
2015-02-03 | 來源 : 加拿大都市報加西版
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