炒日本樓 恐賺價蝕匯

日本上周發表白皮書，年齡介乎30至40歲的國民買樓比例，由八三年的53%，跌至○八年的39%，而租樓比例則由40%升至60%。最近有日本豪宅來港展銷，保證租金年回報2.2至4%。曾在日本生活數年的加拿大人，三年前起在東京買入面積小至120平方呎的小型單位收租，租金回報高達10%。日圓兌美元近日又跌穿100，港元購買力上升，日本勢成為另類物業投資市場。

上周五晚上七時多，在中環一間酒店會議室裏，三、四十名中年人專注聆聽一個日本樓盤的說明會。

這個位於東京麻布的新盤，就在東京鐵塔附近，兩房（638平方呎）及三房（832平方呎）單位售價門檻分別為6,190萬及8,970萬日圓（約480萬及700萬港元），並設代租服務，扣除費用後保證租金年回報2.2至4%不等。中銀日本提供的按揭息率約2.5%，但只可借樓價50至60%。

上班族吼市區的骰戶

在港定居21年的戴龍（Christopher Dillon）本身從事顧問工作，曾在東京住三年（八九至九二年），一○年開始在東京買樓，至今手上有三個小型單位收租，並即將買進第四個，「在麻布區的高級公寓，收租回報只有3至4%，而我買的單位都位於市區，方便上班族返工，但面積只有24平方米，最小的更只有12平方米，但回報率有7至10%！」他說日本只有實用面積，發展商不能「發水」。

在港、日均有物業的戴龍，目前只投放約一成資金在日本「磚頭」上，他直言東京樓價不高，5.5萬美元（約43萬港元）已可買到一個小型獨立單位，同一價錢在香港只買到一個車位，「香港樓市，人人尋求資本增值，但東京樓市，尋求的是收息回報（Yield），其實香港樓價已近頂，相反日本樓價則在底，分散投資十分重要。」

戴龍指，在日本放租好處多，譬如租客「企理」、準時交租，「在日本租屋，租戶要找家人當保證人，欠租的話，保證人要上身，甚至有公司專門替孤兒承保，而且即使是低下階層聚居的小區，街道衞生和治安也很好，若在美國，那些社區都是充滿罪惡和垃圾。」

東京約六成人口居住在23區內，總人口自一○年開始下降，但居住在中央五區（涉谷、新宿、港區、中央及千代田）人口更不跌反升。

東京買樓僅一成外資

以金額計，外地買家去年佔倫敦及紐約樓市分別63%及31%，而東京只有10%，即九成都是本地買家。仲量聯行資本市場主管水野明彥表示，在日本買樓，很多經紀只會說日語，而且文件都是日文，增添外國人在當地買樓的難度。

戴龍本身略懂日語，而且在當地有人脈，方便他入市，他承認有時也會出現「雞同鴨講」的情況，但他指近年當地奢侈品行業都攻中國人市場，不懂日語的港人到當地買樓也不難，但日本樓市不像香港般透明，「在香港，可以輕易在網上找到成交、估價等資訊，但在日本要經物業代理才可進入不動產流通機構REINS的資料庫，而且已出租的物業是不能睇樓的，日本人視之為不禮貌。」在日本買賣物業時，要買賣雙方同場以口頭確認資料，包括是否凶宅等。

在日本買樓，要注意購買地震保險，保費會按地區、建築物料、樓齡及抗震力來計算，以東京一般房屋為例，保額1,000萬日圓（約78萬港元），年保費1.7萬日圓（約1,330港元）。

美國樓價搶高,銀主盤已被各地主權基金買晒

美國樓價搶高博未升完

美國樓市在次按風暴後爆煲，但去年起漸見起色，今年四月美國20大城市樓價指數按年更升達12%，為七年來最大的按年升幅。經營美國物業銷售25年的美亞置業投資董事長梁健立表示，「數年前美國法院門外的銀主盤拍賣，15個人競投100間屋，現在是100個人爭15間屋，好難再買到筍盤。」

量寬後資金湧入樓市

梁健立說，佛羅里達、亞利桑那、拉斯維加斯及加州是○八至一○年間，樓價跌得最慘痛的州份，但近年的反彈力亦最強。「美、日量寬，資金都湧去買樓，英國、澳洲學生公寓好搶手，美元趨勢向上，令美元資產動起來。美國銀主盤近一、兩年已被各地主權基金買晒，盤源主要來自兩房（房利美及房地美），每次可能買3、5億美元物業。」

曾在三藩市生活、兒子現居住加州的梁健立說，去年下半年起，港人買美國物業的興趣每季遞增，100個買美樓的港人，少於10個為自住，九成人買來投資收租，最好賣的價位是8萬至15萬美元（約62萬至117萬港元），大多平價單位不做按揭，因為借貸成本高，在次按風暴後，當地銀行審批按揭極為謹慎，安排貸款費用達2至3%。至於外國人做按揭，必須經有提供Foreign Program的銀行辦理，息率較美國人高1.2至1.5個百分點，即30年定息約5至5.5%，借貸成數也只有50至60%。

美需徵收資產增值稅

對於美國要徵收資產增值稅，梁健立說，每人有3萬元免稅額，假設一對夫婦買一個價值10萬美元的物業，樓價升了50%後沽出，賺了5萬美元，二人合共有6萬元免稅額，不用交相關稅項。他說，聯邦政府稅全國劃一，外國人入息稅首3,900美元免稅，3,900至7,800美元稅率10%，7,800至3.5萬美元則為15%，州政府的稅率不高（以稅務顧問為準）。

但他提醒，在美國買銀主盤或短售屋（Short Sale）時，必須查明業權（所有債權人），確定上手業主清還債權銀行及再融資公司款項、房產稅、物業管理費等，否則新業主要承擔負債。

仲量聯行亞太區董事王美嫺亦表示，近月有關海外物業的查詢多了10至15%，「環球投資市場近月表現欠佳，在沒甚好的投資機會下，錢只得放在銀行，香港人開始『身痕』，可能由最初尋求較港元存款佳的投資機會，到買賣外幣賺到錢，又覺得唔夠，進一步考慮買『磚頭』，在海外置業的人士一般對當地貨幣有一定認識，而且本地遲婚族愈來愈多，年齡35至45歲才結婚生育，仔女入大學時都差不多要退休，倒不如把握黃金搏殺期在海外買樓，仔女將來海外升學時又可以入住。」

「發達之道」

港產漫畫家馬榮成，窺見其「發達之道」，

擅長樓市投資 身家數十億

具體專訪內容暫不「劇透」，而憑《中華英雄》和《風雲》畫出彩虹的馬榮成，同樣擅長的是樓市投資，目前擁有半山倚巒等逾30項物業，身家達數十億元，他也很可能是全球最有錢的漫畫家（日本最富有的《龍珠》作者鳥山明據估計身家約18億港元）。所謂「大富由天」，「武林神話」不易複製，例如他的創作天才及投資戰績絕大多數人都難以仿效，然而箇中亦有可借鑑之處，姑且把其「發達之道」整理如下：

 

一、專藝創富

馬榮成20歲開始畫《中華英雄》，3年後（1983年）高峰期每期銷量達20萬冊，超越了其老闆黃玉郎的《龍虎門》（高峰期銷量14萬冊）；正如馬榮成自述：「每個後生仔都想成為黃玉郎，但我23歲就超越了黃玉郎。」

 

按《中華英雄》初期售價3元，每周賣20萬冊，等於每月創造營業額240萬元。在1989年「斬手」事件後，黃玉郎曾透露，馬榮成每年收入（包括底薪、稿費、花紅）達600萬元；資料顯示，太古城一個實用面積582方呎兩房「則王」單位，在1989年成交價約100萬元，換言之馬榮成當年年薪可以「夫披」6個太古城單位。及後馬榮成自立門戶，並推出更受歡迎的《風雲》系列，收入更上層樓。憑着創作天才猶如「印銀紙」，馬榮成其實不必投資出色，只要避免像影星謝賢或黃玉郎般「散財」，已可自然富起來。

 

二、性格孤寒

然而，「守財」談何容易，再以黃玉郎作比較，同為畫壇宗師，輩分高過馬榮成（年齡大11歲），成名和發達都更早，偌大一個玉郎集團，旗下除了《龍虎門》，還有《醉拳》、《如來神掌》等熱賣作品，後來更成功推動玉郎集團上市，讓其在1986年身家已達20億元。然而，黃玉郎正因無守好財，在1987年炒燶股票，不但輸到入肉，還擅取上市公司3000多萬元公款，被判監4年。1993年出獄後雖憑《天子》、《神兵》等系列東山再起，惟已錯失太多籌碼和機遇，今日身家難與後輩馬榮成相提並論。

這可歸結於兩人性格差異，黃玉郎愛以「皇帝」自居，喜歡大批手下和朋友簇擁，花錢大手大腳，而且往往只看到機會而忽略了風險，以致過度樂觀，又不重視細節和數字（皇帝不會管這些，全交由祈文傑等親信代勞），這種性格自難「守財」。相反馬榮成出名「孤寒」，對於手下最多一分貨給一分錢，即使其好友少傑（翟平輝）以及曾為其捱刀的崔源發也不例外；在「斬手」事件後，馬榮成日益不信外人，其天下出版社長期交由親妹馬淑珠擔任CEO揸數。

但從商業角度看，「孤寒」實非貶意，反而代表注重成本效益和微觀管理，所謂應使則使，包括邵逸夫（一張信紙剪開幾次用）、邱德根（限員工用幾格廁紙）等一代富豪均擅長此道，甚至可視為長期富裕之必備條件。

三、投資心態正確

馬榮成最值得大多數人學習的，在於其擁有正確投資心態，例如在《信報月刊》專訪中所講，「如果你有錢，卻懶得管，就唔值得有錢！」實屬理財學至理名言。馬榮成買股票和買樓皆親力親為，現時手頭只有兩隻收息股滙控（00005）和盈富（02800），不買基金，「因不愛別人代勞，輸也要知道為何輸」。至於其投資主力當然是樓市，緣於他在畫畫之外，對於睇樓和裝修設計也有濃厚興趣，「買樓係我興趣，不會假手於人」。因此他至今幾十次交易及手持逾30個物業，均屬親自勤力睇樓而來。

 

親力親為之餘，他還勝在「平常心」，不像黃玉郎喜歡勇猛短炒賺快錢，馬榮成每次買樓均視作長期投資，亦不強求「撈底」，只考慮是否心頭好及物有所值，「唔係每個人都可以在最好時機做決定，我從來無想過撈底，主要是看這件嘢係唔係值得呢個價。」憑樓市發達，難得他沒荒疏本業，繼續每日「工作狂」十幾小時，《天下畫集》在後期仍有4萬冊銷量，成為逆市奇葩；這亦因投資樓市相對不費神：「股票波動大，影響心情，寫稿或睡覺時，股市大跌，點算呀？」

 

持平常心者，反而往往買到平貨，最為人知的是在2008年金融海嘯爆發後，他以7600萬元買入豪宅倚巒單號屋，現已升值逾兩倍。當然，前提是要像馬榮成般，憑着成功本業（漫畫）及過往投資基礎帶來穩定現金流，才可安心持貨及隨時出擊。在1997、2003、2008年樓市大跌期間，馬榮成同樣安然渡過甚至趁低吸納，沒有翻艇。

 

四、食正地運

所謂地有地運，不同地區適合投資不同資產，不容拗頸，最明顯的是香港宜買樓，美國宜買股。例如畢非德若在美國專注房地產投資，恐難有今日身家；而香港憑投資股票賺大錢者寥寥可數（反而「印股票」較有機會賺錢），買樓而賺到小型（1億元以下）以至中等（例如馬榮成）財富的例子則數之不盡。有說「一遇地產便化龍」，霸氣如雄霸也難「逆天改運」。馬榮成21歲首次拿到豐厚花紅，便一擲75萬元買入北角城市花園單位，自此走上「正路」，在樓市不斷滾動積累，結合其他因素，滾出幾十億元身家。

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購買日本樓涉及不少稅項

準買家亦須注意，購買日本樓涉及不少稅項，且加租亦不容易，故短綫炒賣並不適合。

購買日本住宅涉及相當多的稅項，包括有登記免許稅、房產取得稅，稅款為日本政府按照單位的估值2%至3%。亦有印花稅，與香港購買住宅物業所繳交的印花稅相類似，稅款須視乎單位成交價而定，介乎2,000至10萬日圓不等。

買家亦須繳付代理佣金，一般為3%，另有消費稅，自本年4月起已調高至8%，上述提及的稅項均屬一次性繳費。

除此之外，單位的業主每年須繳固定資產稅及都市計劃稅，簡稱「固都稅」，為單位估值的1.43%，業主亦須就租金收入繳稅，一般為5%。

物業5年內轉售 稅率30%

而且，業主如轉售物業，須支付資產增值稅，假如單位持有5年內易手，須繳轉售賺幅的30%。

5年後則為賺幅的15%。東日物業顧問高級經理奧山千香子指，境外人士所繳的資本增值稅稅率已較日本人為低，日本人持有的單位如在5年內轉售，稅率是36%，5年後則為20%。

Summary:

1)登記免許稅

2)房產取得稅

3)印花稅

4)代理佣金

5)消費稅

(上述提及的稅項均屬一次性繳費)

6)每年須繳固定資產稅及都市計劃稅，簡稱「固都稅」

7)資本增值稅